Comment réduire vos impôts grâce au déficit foncier ?

21/12/2020

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Si vous êtes déjà propriétaire, vous savez qu’il peut arriver qu’un bien vous coûte plus, en matière de charges et de dépenses, qu’il ne vous rapporte de revenus locatifs. Dans ce cas, il vous pouvez choisir de prendre en compte ces dépenses pour faire diminuer votre revenu fiscal : c’est le principe du déficit foncier. Mais qu’est-ce que le déficit foncier dans le cadre d’un investissement locatif ? Quelles sont les charges et les travaux que vous pouvez déduire ? Voici les tenants et les aboutissants de ce mécanisme de défiscalisation présentant des spécificités qui lui sont propres. 

Le déficit foncier : définition

Souvent méconnu des investisseurs, le déficit foncier est pourtant un outil extrêmement attractif. Le déficit foncier n’est pas, un outil de défiscalisation immobilière à proprement parlé, même s’il permet de d’importantes économies, en abaissant la base sur laquelle seront calculés vos impôts sur le revenu.

Tout d’abord, un déficit foncier est observé lorsque les charges déductibles supportées (travaux, intérêts d’emprunt, assurances…) sont supérieures aux revenus locatifs encaissés. Ce terme désigne donc de la somme de déduction des charges supérieure aux revenus.

Ce système permet ainsi à chaque propriétaire immobilier de réduire considérablement son assiette imposable. Plus exactement, cette mesure concerne uniquement l’investissement dans l’immobilier locatif.

« En application du 3° du I de l’article 156 du code général des impôts (CGI), les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu » Code Général des Impôts.

Les conditions d’application

Pour bénéficier du déficit foncier, vous devez toutefois respecter certaines conditions :
  • Le logement doit être loué non meublé et affecté à l’usage de résidence principale ou de résidence secondaire de votre locataire.
  • Vous avez l’obligation de louer votre bien pendant 3 ans minimum.
  • En tant que propriétaire vos revenus locatifs doivent être imposés au régime réel. 

Ainsi, chaque année, pour pourrez bénéficier d’un déficit imputable maximal sur votre revenu brut global de 10 700 €.

Les possibilités de report de déficit

Vous n’êtes pas en mesure de déduire l’intégralité du déficit foncier généré ? Sachez que le déficit foncier est reportable, au-delà de 10 700 €/an, sur les 10 prochaines années d’imposition ! 
Le déficit foncier reportable au cours de cette période concerne :
  • La fraction de déficit foncier supérieure à 10 700 €; 
  • Les intérêts d’emprunt de votre prêt  immobilier.

Les charges déductibles des revenus fonciers

Les charges concernées par le déficit foncier sont :
  • Frais d’administration et honoraires de gestion ;
  • Les charges de copropriété non-remboursables par le locataire ;
  • Les taxes et impôts (taxe foncière, taxe d’habitation, taxe d’ordures ménagères…) ;
  • Les cotisations d’assurance ;
  • Les intérêts et frais d’emprunt ;
  • Les frais de procédure.

Les travaux déductibles

Les travaux déductibles des revenus fonciers sont : 
  • Les travaux d’entretien ou de réparation ;
  • Les travaux d’amélioration du logement (qui apportent des conditions de vie plus modernes, sans modifier la structure de l’immeuble) ;
  • Les travaux d’urgence en cas de force majeure, de vétusté ou de décision prise par la copropriété (faisant suite à une inondation, réparation de la chaudière…);
Attention : les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement d’une maison ou d’un appartement ne peuvent jamais être déduites.